Infiltrações, vazamentos, mofo e umidade em apartamentos novos podem caracterizar vícios construtivos e gerar responsabilidade da construtora. Entenda quais são seus direitos, os prazos aplicáveis e como agir quando o problema não é resolvido.
Comprar um apartamento representa, para muitas famílias, a realização de um projeto construído ao longo de anos. Entretanto, o que deveria proporcionar segurança e tranquilidade pode se transformar em uma situação de preocupação quando surgem infiltrações, vazamentos, manchas de umidade, mofo ou outros defeitos na construção.
A situação se torna ainda mais delicada quando o proprietário comunica o problema à construtora, mas não recebe uma solução efetiva. Em alguns casos, os reparos são adiados repetidamente; em outros, a empresa atribui a responsabilidade ao condomínio, ao próprio morador ou simplesmente afirma que o prazo de garantia terminou.
O que muitos consumidores desconhecem é que a responsabilidade da construtora não se encerra necessariamente com o término da garantia contratual. A legislação brasileira estabelece diferentes mecanismos de proteção, que variam conforme a natureza do defeito, sua origem, o momento em que foi identificado e o direito que se pretende exercer.
Neste artigo, você entenderá quando a infiltração pode ser considerada um vício construtivo, quais obrigações podem ser exigidas da construtora, como funcionam os prazos legais e quais providências ajudam a preservar seus direitos.
1. Quando a infiltração em apartamento novo é considerada um vício construtivo?
O vício construtivo é uma irregularidade relacionada à concepção, aos materiais ou à execução da obra que compromete a qualidade, a adequação, a funcionalidade ou a segurança do imóvel.
No caso das infiltrações, o problema pode decorrer de diferentes falhas, como:
- Impermeabilização inadequada de lajes, banheiros, sacadas ou áreas molhadas;
- Defeitos na instalação de tubulações hidráulicas;
- Falhas de vedação em janelas, fachadas e esquadrias;
- Problemas na execução de juntas e revestimentos;
- Deficiências em sistemas de drenagem e escoamento de água;
- Erros de projeto ou utilização de materiais inadequados.
É importante compreender que nem toda infiltração decorre necessariamente de falha da construtora. O problema também pode resultar de intervenções posteriores, ausência de manutenção, uso inadequado ou vazamentos originados em outras unidades.
Por isso, identificar a causa da infiltração é essencial para determinar quem deve responder pelo reparo e pelos eventuais prejuízos.
Vício aparente e vício oculto: qual é a diferença?
Os vícios aparentes são aqueles que podem ser identificados por uma verificação comum do imóvel, como uma janela visivelmente mal instalada ou um revestimento danificado.
Já os vícios ocultos não são facilmente perceptíveis no momento da entrega e podem se manifestar apenas após determinado período de utilização.
Uma impermeabilização executada inadequadamente, por exemplo, pode permanecer sem sinais visíveis durante meses e apresentar infiltrações somente após períodos de chuva ou uso contínuo das instalações.
Essa distinção é juridicamente relevante porque influencia a contagem de determinados prazos previstos no Código de Defesa do Consumidor.
2. A construtora é obrigada a consertar infiltrações no apartamento?
Sim, quando a infiltração decorre de vício construtivo pelo qual a construtora seja juridicamente responsável, o consumidor pode exigir a solução adequada do problema, observadas as circunstâncias e os prazos aplicáveis.
O Código de Defesa do Consumidor estabelece mecanismos de responsabilização dos fornecedores por vícios que tornem produtos ou serviços inadequados à finalidade a que se destinam ou lhes diminuam o valor.
Nos casos envolvendo imóveis, essa proteção deve ser interpretada em conjunto com as regras contratuais e com as disposições do Código Civil.
A obrigação da construtora não se limita, necessariamente, a corrigir uma manifestação superficial do defeito.
Se a infiltração decorre de falha na impermeabilização, por exemplo, a simples pintura da parede pode não representar uma solução efetiva. É necessário identificar e corrigir a origem do problema, evitando sua repetição.
Dependendo da situação, as providências juridicamente cabíveis podem envolver:
- Correção da causa da infiltração;
- Recuperação das áreas afetadas;
- Substituição de materiais comprometidos;
- Ressarcimento de despesas necessárias e comprovadas;
- Reparação de outros prejuízos materiais;
- Indenização por danos morais, quando presentes seus pressupostos.
A extensão da responsabilidade depende da comprovação do defeito, de sua origem, do nexo causal e dos prejuízos efetivamente verificados.
E quando a construtora afirma que o problema é responsabilidade do condomínio?
A alegação deve ser examinada tecnicamente.
Infiltrações originadas em áreas comuns podem envolver obrigações do condomínio. Entretanto, se a causa estiver relacionada a falhas de projeto, execução ou impermeabilização da construção, poderá subsistir a responsabilidade da construtora.
Também existem situações em que o vazamento se origina em uma unidade vizinha, exigindo a identificação da causa e dos responsáveis.
Portanto, não é a simples localização da infiltração que determina a responsabilidade, mas sua origem e as circunstâncias que provocaram o dano.
3. Qual é o prazo de garantia da construtora para infiltrações?
Essa é uma das dúvidas mais frequentes dos proprietários de imóveis novos.
A resposta exige cuidado, pois a legislação estabelece regras diferentes para garantia da obra, reclamação por vícios e exercício de pretensões judiciais.
A garantia de cinco anos prevista no Código Civil
O artigo 618 do Código Civil estabelece que, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto do solo.
Essa garantia legal possui campo específico de aplicação e não significa que todos os defeitos de um imóvel estejam sujeitos, indistintamente, ao mesmo prazo.
Uma infiltração que comprometa elementos relevantes da construção, por exemplo, pode exigir análise diferente daquela relacionada a um defeito pontual de acabamento.
Além disso, o parágrafo único do artigo 618 prevê prazo de 180 dias, contado do aparecimento do vício ou defeito, para a propositura da ação destinada a exercer a garantia específica ali estabelecida.
Esse prazo não deve ser confundido automaticamente com os prazos de outras pretensões, especialmente as indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual.
O prazo de 90 dias previsto no Código de Defesa do Consumidor
O artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor prevê, em regra, prazo decadencial de 90 dias para reclamações relacionadas a vícios de produtos ou serviços duráveis.
Nos vícios aparentes ou de fácil constatação, a contagem se inicia, em regra, com a entrega efetiva do produto ou o término da execução do serviço.
Nos vícios ocultos, o prazo começa quando o defeito fica evidenciado, conforme o artigo 26, § 3º, do CDC.
A reclamação comprovadamente formulada ao fornecedor pode obstar a decadência até a resposta negativa inequívoca, nos termos da legislação.
Contudo, é importante destacar que o prazo decadencial para determinadas reclamações por vícios não se confunde com o prazo prescricional aplicável a uma pretensão indenizatória.
É possível exigir indenização mesmo após o término da garantia?
Em determinadas circunstâncias, sim.
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que a pretensão indenizatória fundada em inadimplemento contratual decorrente de vícios construtivos pode estar sujeita ao prazo prescricional de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil.
Essa orientação foi reafirmada pela Quarta Turma no julgamento do AgInt no Presa 2.499.655/MS, em 28 de abril de 2025.
Isso não significa, entretanto, que todo proprietário dispõe automaticamente de dez anos, contados da entrega do imóvel, para formular qualquer pedido.
A natureza da pretensão, o enquadramento jurídico do defeito, a data de sua manifestação e o termo inicial da prescrição precisam ser examinados individualmente.
Em síntese: o término da garantia contratual não afasta, por si só, toda possibilidade de responsabilização da construtora.
Da mesma forma, não é prudente aguardar o transcurso de vários anos para buscar a solução do problema. A demora pode comprometer a conservação das provas e o exercício de determinados direitos.
4. O que fazer quando a construtora se recusa a resolver a infiltração?
Quando o defeito é identificado, o proprietário deve adotar providências que permitam documentar o problema e demonstrar as tentativas de solução.
O primeiro passo é comunicar formalmente a construtora, descrevendo a infiltração, sua localização, a data em que foi percebida e os prejuízos identificados.
Sempre que possível, essa comunicação deve ocorrer por canais que permitam comprovar o recebimento, como e-mail, protocolo de atendimento ou outro meio documentável.
Também é recomendável preservar fotografias, vídeos e registros que demonstrem a evolução do problema.
Se a construtora realizar uma vistoria, o proprietário deve procurar obter cópia do relatório técnico e dos documentos relacionados ao atendimento.
Quando houver divergência sobre a origem do defeito, a elaboração de laudo por profissional habilitado poderá ser importante.
A notificação extrajudicial é necessária?
A notificação extrajudicial pode ser uma medida útil para formalizar a reclamação, delimitar o problema e solicitar providências dentro de prazo razoável.
Ela também pode contribuir para demonstrar que a construtora tomou conhecimento do defeito e teve oportunidade de solucioná-lo.
Entretanto, a notificação não constitui requisito obrigatório para toda ação judicial, nem interrompe ou suspende automaticamente todos os prazos legais.
Sua conveniência e seus efeitos devem ser avaliados conforme o caso concreto.
A construtora pode fazer reparos superficiais sem corrigir a causa?
A execução de reparos meramente aparentes, sem eliminar a origem do defeito, pode representar cumprimento inadequado da obrigação de reparação.
Se a infiltração retorna após sucessivas intervenções, torna-se especialmente importante documentar a recorrência e identificar tecnicamente a causa.
O histórico de atendimentos, as ordens de serviço e os registros das tentativas anteriores podem contribuir para demonstrar a persistência do problema.
5. O proprietário pode realizar o reparo por conta própria e pedir reembolso?
Existem situações em que aguardar indefinidamente a atuação da construtora pode agravar os danos.
Uma infiltração intensa, por exemplo, pode comprometer instalações elétricas, danificar revestimentos, atingir móveis ou provocar prejuízos em unidades vizinhas.
Nessas circunstâncias, a realização de reparos emergenciais pode ser necessária para impedir a ampliação dos danos.
O ressarcimento das despesas, entretanto, não é automático.
Em regra, será necessário demonstrar que os gastos foram necessários e razoáveis, que estavam relacionados ao defeito imputado à construtora e que existe fundamento jurídico para responsabilizá-la.
Sempre que a urgência permitir, recomenda-se comunicar previamente a construtora e oportunizar a solução do problema.
Quando isso não for viável, a preservação das provas assume importância ainda maior.
Antes da intervenção, é recomendável documentar o estado do imóvel, registrar a origem aparente da infiltração e, quando possível, obter avaliação técnica.
Também devem ser preservados orçamentos, notas fiscais, comprovantes de pagamento, relatórios e registros fotográficos dos serviços realizados.
A realização de reparos sem documentação adequada pode dificultar a comprovação posterior da origem do defeito e da necessidade das despesas.
6. Infiltração em apartamento pode gerar indenização por danos morais?
Pode, mas não em todas as situações.
A existência de um vício construtivo não gera, automaticamente, direito à indenização por danos morais.
É necessário avaliar se os fatos ultrapassaram os transtornos ordinários associados ao descumprimento contratual e atingiram, de maneira juridicamente relevante, direitos da personalidade do consumidor.
Entre as circunstâncias que podem assumir relevância estão a intensidade e a duração do problema, o comprometimento da habitabilidade, os riscos à saúde e à segurança, a extensão das restrições ao uso do imóvel e a gravidade da conduta do responsável.
Uma infiltração pontual, prontamente solucionada e sem repercussões relevantes, apresenta características diferentes de um problema persistente que compromete significativamente as condições de moradia.
A recusa injustificada em solucionar defeitos graves, especialmente quando acompanhada de consequências concretas para os moradores, também pode integrar a avaliação judicial.
Portanto, a indenização por danos morais depende das particularidades do caso e da demonstração dos pressupostos da responsabilidade civil.
E os danos materiais?
Os danos materiais correspondem aos prejuízos patrimoniais efetivamente suportados e juridicamente imputáveis ao responsável.
Conforme as circunstâncias, podem abranger despesas com reparos, avaliações técnicas, recuperação de revestimentos, substituição de bens danificados e outros gastos necessários.
A comprovação documental é fundamental para demonstrar a existência, a extensão e a relação desses prejuízos com o defeito construtivo.
7. Quais documentos ajudam a comprovar a responsabilidade da construtora?
A adequada organização das provas pode ser decisiva para a solução da controvérsia.
Entre os documentos relevantes, destacam-se:
- Contrato de compra e venda e documentos de entrega do imóvel;
- Manual do proprietário e documentos de garantia;
- Fotografias e vídeos das infiltrações;
- Protocolos, e-mails e mensagens encaminhadas à construtora;
- Ordens de serviço e relatórios de vistorias;
- Laudos técnicos e registros de responsabilidade profissional, quando cabíveis;
- Orçamentos, notas fiscais e comprovantes das despesas;
- Documentos condominiais relacionados à origem do vazamento, quando pertinentes.
A necessidade de cada documento varia conforme o problema.
O laudo técnico é obrigatório?
Não necessariamente.
O laudo particular não constitui requisito universal para o ajuizamento de uma ação. Entretanto, pode ser especialmente relevante quando existe controvérsia sobre a origem da infiltração, a natureza construtiva do defeito ou a extensão dos danos.
Dependendo da complexidade da situação, também poderá ser necessária a produção de prova pericial judicial.
O Código de Defesa do Consumidor prevê a possibilidade de inversão do ônus da prova, conforme os requisitos legais, mas isso não elimina a importância de apresentar os elementos disponíveis para demonstrar os fatos alegados.
8. Quando é possível recorrer à Justiça contra a construtora?
A intervenção judicial pode ser considerada quando as tentativas de solução não produzem resultado, quando existe controvérsia relevante sobre a responsabilidade ou quando a situação exige providências que não podem aguardar.
Dependendo dos fatos e dos fundamentos jurídicos, a demanda poderá envolver obrigação de fazer, ressarcimento de despesas, reparação de prejuízos ou outras medidas legalmente cabíveis.
Em situações urgentes, poderá ser examinada a possibilidade de tutela provisória, desde que demonstrados os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, especialmente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
A escolha da medida adequada depende da natureza do defeito, da documentação disponível e das consequências concretas da infiltração.
Nem toda controvérsia exige uma ação judicial. Entretanto, quando a solução administrativa se mostra insuficiente, a avaliação jurídica individualizada permite identificar os direitos envolvidos e os meios adequados para protegê-los.
9. Perguntas frequentes sobre infiltração em apartamento novo
A construtora pode negar o conserto porque a garantia acabou?
O término da garantia contratual não elimina automaticamente todas as responsabilidades da construtora. É necessário verificar a origem do defeito, sua natureza e os prazos legais aplicáveis.
A garantia de cinco anos vale para qualquer infiltração?
Não necessariamente. O artigo 618 do Código Civil trata especificamente da solidez e segurança da obra. Outros defeitos podem estar sujeitos a regimes jurídicos distintos.
A construtora fez o reparo, mas a infiltração voltou. O que fazer?
É recomendável documentar a reincidência, comunicar novamente a empresa e, se necessário, obter avaliação técnica para identificar a causa persistente do problema.
Posso pedir reembolso por um conserto que paguei?
O ressarcimento pode ser juridicamente cabível quando demonstrados a responsabilidade da construtora, a necessidade e razoabilidade das despesas e o vínculo entre os gastos e o defeito.
Quem responde pela infiltração que atinge o apartamento de baixo?
A responsabilidade depende da origem do vazamento. Pode envolver o proprietário de outra unidade, o condomínio, a construtora ou outros responsáveis, conforme as circunstâncias comprovadas.
Preciso de um advogado para reclamar da infiltração?
A reclamação administrativa pode ser apresentada diretamente pelo consumidor. A orientação jurídica pode ser relevante quando existem dúvidas sobre os prazos, negativa de responsabilidade, prejuízos expressivos ou necessidade de medidas judiciais.
10. Conclusão: conhecer seus direitos é o primeiro passo para proteger seu imóvel
Infiltrações em apartamentos novos não devem ser tratadas automaticamente como problemas normais de manutenção.
Quando decorrem de falhas de construção, podem gerar obrigações de reparação e, conforme as circunstâncias, responsabilidade pelos prejuízos suportados pelo proprietário.
Entretanto, cada situação exige a identificação da causa do defeito, a análise dos documentos e a correta aplicação dos prazos legais.
A garantia contratual, a garantia legal de solidez e segurança, os prazos decadenciais e a prescrição de pretensões indenizatórias possuem fundamentos e consequências distintos.
Por isso, a documentação do problema e a adoção tempestiva das providências adequadas são essenciais para preservar os direitos envolvidos.
Frank Junio Advocacia atua em questões de Direito do Consumidor e responsabilidade civil, incluindo controvérsias relacionadas a defeitos em imóveis e descumprimento de obrigações contratuais.
Para informações sobre atendimento e avaliação jurídica individualizada, consulte os canais institucionais do escritório.
Frank Junio Ferreira da Silva — OAB/GO 76.339
Conteúdo jurídico informativo. As informações apresentadas não substituem a análise individualizada de cada situação.
Referências jurídicas
- Constituição Federal, art. 5º, XXXII, e art. 170, V.
- Código de Defesa do Consumidor — Lei nº 8.078/1990, especialmente arts. 6º, 18, 20, 24, 25 e 26, conforme a natureza da relação jurídica e do vício.
- Código Civil — Lei nº 10.406/2002, especialmente arts. 205, 389, 402, 403, 615 e 618, conforme aplicáveis.
- Código de Processo Civil — Lei nº 13.105/2015, arts. 300 e 373.
- STJ — REsp 1.819.058/SP, Terceira Turma, julgado em 03/12/2019.
- STJ — AgInt no Presa 2.088.400/CE, Quarta Turma, julgado em 13/05/2024.
- STJ — AgInt no Presa 2.499.655/MS, Quarta Turma, julgado em 28/04/2025, divulgado no Informativo de Jurisprudência nº 26, Edição Extraordinária, de 22/07/2025.
