A construtora foi informada sobre a infiltração, mas não resolveu o problema? Entenda quais providências tomar, como comprovar a responsabilidade e quando é possível exigir reparos, reembolso e indenização.
Uma infiltração no apartamento já representa um problema significativo. Quando o proprietário comunica o defeito à construtora e não recebe uma solução adequada, a situação pode se tornar ainda mais preocupante.
É comum que consumidores enfrentem sucessivos adiamentos de vistorias, promessas de reparos não cumpridas, intervenções superficiais ou negativas de atendimento sob a justificativa de que o imóvel está fora da garantia.
Enquanto isso, a umidade pode se espalhar, danificar revestimentos, comprometer móveis e até atingir apartamentos vizinhos.
Mas a construtora pode simplesmente se recusar a resolver a infiltração? O proprietário precisa continuar esperando? É possível exigir indenização?
A resposta depende da origem do defeito, da responsabilidade pela construção, das provas disponíveis e dos prejuízos efetivamente suportados.
Neste artigo, explicamos como agir diante da omissão da construtora, quais medidas podem ser adotadas e em que circunstâncias a legislação brasileira assegura a reparação dos danos.
1. A construtora pode se recusar a consertar uma infiltração?
A construtora não pode se eximir injustificadamente de uma obrigação de reparação quando o problema decorre de vício construtivo pelo qual seja juridicamente responsável.
O Código de Defesa do Consumidor estabelece mecanismos de proteção contra defeitos em produtos e serviços, incluindo a responsabilidade dos fornecedores por inadequações e danos relacionados à atividade desenvolvida.
No setor imobiliário, essa proteção deve ser analisada em conjunto com as disposições do Código Civil e as obrigações assumidas no contrato.
Uma infiltração pode caracterizar vício construtivo quando resulta, por exemplo, de falhas na impermeabilização, defeitos nas instalações hidráulicas, inadequações de projeto ou problemas de execução da obra.
Nessas circunstâncias, conforme o enquadramento jurídico do caso, o proprietário poderá exigir a correção do defeito e a reparação dos prejuízos dele decorrentes.
Entretanto, nem toda infiltração é necessariamente atribuível à construtora. Vazamentos decorrentes de reformas posteriores, manutenção inadequada ou instalações pertencentes a outras unidades podem envolver responsáveis diferentes.
O ponto fundamental é identificar a causa do problema e verificar se ela está relacionada a uma falha pela qual a construtora deve responder.
2. O que fazer quando a construtora não resolve a infiltração?
Quando a construtora demora excessivamente, deixa de responder ou realiza reparos ineficazes, é importante agir de maneira organizada.
A adoção de providências documentadas pode facilitar tanto uma solução extrajudicial quanto a demonstração dos fatos em eventual processo judicial.
Primeiro passo: registre o problema e sua evolução
Fotografe e filme as áreas atingidas, especialmente quando surgirem manchas de umidade, mofo, descascamento de pintura, deterioração de revestimentos ou vazamentos.
Sempre que possível, mantenha registros com datas e preserve fotografias anteriores que permitam comparar a evolução do defeito.
Também é importante documentar eventuais danos a móveis, equipamentos e outras partes do imóvel.
Se a infiltração atingir uma unidade vizinha, procure preservar as comunicações recebidas e os registros que ajudem a esclarecer a origem e a extensão do problema.
Segundo passo: formalize a reclamação à construtora
A reclamação deve descrever objetivamente o defeito, indicar quando ele foi identificado e solicitar providências efetivas.
Prefira canais que permitam comprovar a comunicação, como e-mail, protocolo eletrônico ou outro meio documentável.
Guarde as respostas da empresa, inclusive quando houver promessa de vistoria, agendamento de reparos ou negativa de responsabilidade.
Esses registros podem demonstrar o conhecimento do problema pela construtora e a conduta adotada após a reclamação.
Terceiro passo: solicite os relatórios das vistorias e reparos
Caso a empresa realize uma vistoria, solicite cópia dos relatórios técnicos, ordens de serviço e demais documentos relacionados ao atendimento.
Se forem executados reparos, procure registrar quais serviços foram realizados e se houve solução efetiva.
Isso é especialmente importante quando o defeito reaparece após intervenções anteriores.
Quarto passo: avalie a necessidade de um laudo técnico
Quando existe controvérsia sobre a origem da infiltração, um laudo elaborado por engenheiro ou outro profissional legalmente habilitado pode contribuir significativamente para esclarecer o problema.
A avaliação poderá identificar a provável causa do vazamento, os elementos construtivos envolvidos, a extensão dos danos e as medidas necessárias para sua correção.
O laudo particular não é obrigatório em todas as situações, mas pode ser uma prova relevante quando a construtora nega responsabilidade ou atribui o problema ao proprietário ou ao condomínio.
Quinto passo: considere as medidas extrajudiciais e judiciais adequadas
Dependendo da situação, o consumidor poderá buscar solução por meio de notificação extrajudicial, canais de atendimento e órgãos de proteção ao consumidor.
Se a controvérsia persistir, poderá ser necessária a avaliação de medidas judiciais destinadas à correção do defeito e à reparação dos prejuízos.
A escolha deve considerar a urgência, os documentos disponíveis, os prazos legais e a natureza das obrigações discutidas.
3. A construtora fez o reparo, mas a infiltração voltou. E agora?
O reaparecimento da infiltração após um reparo pode indicar que a intervenção anterior não eliminou a causa do problema.
Em determinadas situações, a construtora realiza serviços limitados à pintura, ao tratamento superficial da parede ou à substituição de revestimentos, sem corrigir a origem do vazamento.
Se a falha estiver na impermeabilização ou em uma instalação hidráulica, por exemplo, medidas exclusivamente estéticas podem ser insuficientes.
O consumidor não deve confundir a aparência de um reparo com a efetiva solução do vício construtivo.
Quando o problema retorna, é recomendável documentar a reincidência, registrar os serviços anteriormente executados e comunicar novamente a construtora.
A repetição do defeito pode ser relevante para demonstrar a inadequação das providências adotadas, a persistência da falha e os prejuízos acumulados.
Isso não significa, entretanto, que qualquer reaparecimento de umidade comprove automaticamente a responsabilidade da empresa. A identificação técnica da causa continua sendo essencial.
4. Quanto tempo a construtora tem para resolver uma infiltração?
Não existe um prazo único que possa ser aplicado indiscriminadamente a todas as situações envolvendo infiltrações em imóveis.
O artigo 18, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor estabelece, como regra para os vícios de produtos abrangidos por esse dispositivo, prazo máximo de 30 dias para saneamento, ressalvadas as particularidades legais.
O artigo 20, por sua vez, disciplina alternativas de tutela relacionadas aos vícios de serviços.
A aplicação dessas disposições às diferentes controvérsias imobiliárias exige atenção à natureza do contrato, à obrigação discutida e ao enquadramento jurídico do defeito.
Por isso, não é tecnicamente correto afirmar que toda construtora possui, obrigatoriamente, 30 dias para solucionar qualquer infiltração, independentemente das circunstâncias.
A gravidade do problema, os riscos envolvidos, as obrigações contratuais e a urgência da intervenção também podem influenciar a avaliação jurídica.
Quando existe risco de agravamento dos danos ou comprometimento da segurança, a situação pode justificar providências mais imediatas.
5. Posso consertar a infiltração por conta própria e cobrar da construtora?
Em determinadas circunstâncias, sim.
O proprietário pode enfrentar situações nas quais aguardar a atuação da construtora representa risco de agravamento dos prejuízos.
Imagine, por exemplo, uma infiltração que esteja comprometendo instalações elétricas, provocando deterioração progressiva de revestimentos ou atingindo outro apartamento.
Nesses casos, medidas emergenciais podem ser necessárias para impedir a ampliação dos danos.
Entretanto, o direito ao ressarcimento depende da demonstração dos pressupostos jurídicos aplicáveis.
Em regra, será necessário comprovar:
- A existência do defeito e sua relação com uma falha imputável à construtora;
- A necessidade e a razoabilidade dos serviços executados;
- Os valores efetivamente despendidos;
- O vínculo entre as despesas e o problema construtivo;
- As circunstâncias que justificaram a intervenção, especialmente quando realizada sem prévia oportunidade de reparo pela empresa.
Sempre que possível, comunique previamente a construtora e preserve a oportunidade de vistoria.
Se a urgência impedir essa providência, documente cuidadosamente as condições anteriores ao reparo.
Fotografias, vídeos, laudos, orçamentos, notas fiscais e comprovantes de pagamento podem ser fundamentais.
Realizar o reparo sem preservar as provas pode dificultar a demonstração posterior da causa do defeito e da responsabilidade pelo reembolso.
6. Quando a infiltração gera direito à indenização por danos materiais?
A indenização por danos materiais pode ser cabível quando a infiltração provoca prejuízos patrimoniais juridicamente imputáveis à construtora.
Esses prejuízos não se limitam necessariamente ao custo do reparo da parede.
Dependendo das circunstâncias, podem envolver despesas com avaliação técnica, serviços emergenciais, recuperação de revestimentos, substituição de bens danificados e outras consequências econômicas comprovadas.
Por exemplo, se uma falha de impermeabilização atribuível à construtora provoca danos ao piso, aos armários e ao teto de outro ambiente, a responsabilidade poderá abranger os prejuízos demonstrados e causalmente relacionados ao defeito.
O mesmo raciocínio pode alcançar despesas necessárias para impedir o agravamento dos danos, desde que preenchidos os requisitos legais.
A comprovação é fundamental.
Não basta apresentar um orçamento elevado ou afirmar genericamente que o imóvel sofreu desvalorização. É necessário demonstrar a existência do prejuízo, sua extensão e a relação com o fato imputado ao responsável.
Em determinados casos, a prova pericial poderá ser necessária para esclarecer essas questões.
7. A construtora que não resolve a infiltração pode ser condenada por danos morais?
Sim, em determinadas situações. Entretanto, a indenização por danos morais não decorre automaticamente da existência da infiltração ou da demora no atendimento.
O simples descumprimento de uma obrigação contratual, isoladamente considerado, não significa necessariamente que houve lesão indenizável aos direitos da personalidade.
A análise deve considerar a gravidade do problema e suas repercussões concretas na vida do consumidor.
Uma infiltração pontual, rapidamente corrigida e sem consequências relevantes apresenta características distintas de um defeito persistente que compromete significativamente as condições de moradia.
Entre os fatores que podem assumir relevância estão:
- Comprometimento substancial da habitabilidade do imóvel;
- Exposição a riscos relevantes à saúde ou à segurança;
- Necessidade comprovada de desocupação temporária;
- Restrição significativa e prolongada ao uso da residência;
- Persistência de defeitos graves apesar de sucessivas reclamações;
- Outras consequências concretas que ultrapassem os transtornos ordinários de uma relação contratual.
A conduta da construtora também pode integrar a avaliação, especialmente quando a empresa tem conhecimento de um problema grave e deixa de adotar providências adequadas.
Contudo, a recusa de reparo não gera, por si só, indenização moral obrigatória.
O reconhecimento do direito depende das circunstâncias comprovadas e dos requisitos da responsabilidade civil.
8. É possível obrigar judicialmente a construtora a realizar o reparo?
Sim. Quando demonstrada a obrigação da construtora, poderá ser formulado pedido judicial destinado à correção do vício construtivo.
O artigo 84 do Código de Defesa do Consumidor e as disposições do Código de Processo Civil permitem a adoção de medidas voltadas ao cumprimento específico de obrigações de fazer.
Dependendo do caso, o pedido poderá abranger a realização de serviços necessários à eliminação da causa da infiltração e à recuperação das áreas atingidas.
Também poderão ser discutidas outras providências juridicamente cabíveis, inclusive o ressarcimento de despesas e a reparação de danos.
É possível conseguir uma decisão urgente?
Em determinadas circunstâncias, sim.
O artigo 300 do Código de Processo Civil prevê a possibilidade de tutela de urgência quando existem elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
Uma infiltração com risco relevante de agravamento, comprometimento da segurança ou danos progressivos pode justificar a análise dessa medida.
Entretanto, a urgência não dispensa a demonstração dos requisitos legais.
O juiz deverá avaliar as provas disponíveis, a adequação da providência solicitada e os demais aspectos relevantes.
9. A construtora pode alegar que a garantia acabou?
O término da garantia contratual não afasta automaticamente todas as possibilidades de responsabilização da construtora.
É necessário distinguir os prazos de garantia, decadência e prescrição.
O artigo 618 do Código Civil prevê garantia legal de cinco anos relacionada à solidez e à segurança de determinadas construções, com campo específico de aplicação.
Já o artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor estabelece, em regra, prazo decadencial de 90 dias para reclamações relativas a vícios de produtos ou serviços duráveis, com regras próprias para vícios ocultos.
Entretanto, as pretensões de natureza indenizatória decorrentes de vícios construtivos podem estar sujeitas a regime distinto.
O Superior Tribunal de Justiça reafirmou, no julgamento do AgInt no AREsp 2.499.655/MS, em 28 de abril de 2025, que a pretensão indenizatória por vícios construtivos se submete ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.
Essa orientação também foi reiterada em julgados posteriores, inclusive em controvérsias relacionadas à obrigação de corrigir defeitos construtivos.
Isso não significa que todo consumidor tenha automaticamente dez anos, contados da entrega do imóvel, para apresentar qualquer reclamação.
O enquadramento da pretensão, a natureza do defeito, a data de sua manifestação e o termo inicial do prazo precisam ser examinados individualmente.
Portanto, a negativa baseada exclusivamente no encerramento da garantia contratual não é necessariamente suficiente para afastar a responsabilidade da construtora.
10. Quais provas são importantes quando a construtora se recusa a consertar?
A organização da documentação pode fazer diferença na demonstração dos direitos envolvidos.
Entre os documentos mais relevantes estão:
- Contrato de aquisição e termo de entrega do imóvel;
- Manual do proprietário e documentos de garantia;
- Fotografias e vídeos do defeito;
- Protocolos de reclamações e mensagens trocadas com a construtora;
- Relatórios de vistoria e ordens de serviço;
- Registros dos reparos anteriores e da reincidência da infiltração;
- Laudos e pareceres técnicos, quando necessários;
- Orçamentos, notas fiscais e comprovantes de despesas;
- Documentos do condomínio relacionados ao vazamento, quando pertinentes.
Também pode ser relevante demonstrar quando a infiltração surgiu, como evoluiu e quais consequências provocou.
A construtora é obrigada a provar que não tem culpa?
Nas relações de consumo, a legislação estabelece hipóteses de responsabilidade objetiva, nas quais a demonstração de culpa não constitui requisito necessário.
Isso, entretanto, não elimina a necessidade de examinar a existência do defeito, o dano, quando pertinente, e o nexo causal.
O artigo 6º, VIII, do CDC também prevê a possibilidade de inversão do ônus da prova, conforme os requisitos legais.
A inversão não é automática em toda controvérsia e não substitui integralmente a necessidade de o consumidor apresentar os elementos probatórios disponíveis.
11. Perguntas frequentes
A construtora pode ignorar minhas reclamações?
A ausência de resposta não elimina eventuais obrigações legais ou contratuais. Recomenda-se preservar os protocolos e demais registros, para demonstrar as tentativas de solução.
A construtora pintou a parede, mas a infiltração voltou. Posso exigir outro reparo?
Quando o defeito persiste e decorre de falha atribuível à construtora, poderá ser exigida solução efetiva, observados os requisitos e prazos aplicáveis.
Posso pedir indenização mesmo que a construtora faça o conserto?
Dependendo do caso, sim. A correção do defeito não afasta necessariamente a responsabilidade por prejuízos anteriores, desde que comprovados e juridicamente indenizáveis.
Preciso contratar um engenheiro antes de procurar um advogado?
Não obrigatoriamente. A necessidade de avaliação técnica depende das características do problema e da documentação disponível.
Posso processar a construtora sem fazer notificação extrajudicial?
A notificação extrajudicial não constitui requisito universal para o ajuizamento de ações dessa natureza. Entretanto, a comunicação prévia pode ser relevante para demonstrar a reclamação e favorecer uma solução consensual.
O condomínio também pode ser responsável?
Sim, conforme a origem do vazamento e as obrigações relacionadas à manutenção das áreas comuns. A responsabilidade deve ser examinada tecnicamente.
12. Conclusão: a omissão da construtora não significa ausência de direitos
Quando uma infiltração decorre de vício construtivo, a construtora poderá ser responsável por sua correção e pelos prejuízos juridicamente imputáveis ao defeito.
A demora no atendimento, os reparos ineficazes e as negativas de responsabilidade precisam ser avaliados à luz das circunstâncias concretas, das provas disponíveis e das normas aplicáveis.
O proprietário deve preservar os registros do problema, documentar as tentativas de solução e evitar intervenções que comprometam a identificação de sua origem, ressalvadas as providências emergenciais necessárias.
A possibilidade de exigir reparos, ressarcimento ou indenização depende da natureza da obrigação, dos danos verificados e dos respectivos pressupostos legais.
Conhecer esses direitos e agir de maneira documentada são medidas fundamentais para proteger o imóvel e evitar o agravamento dos prejuízos.
Orientação jurídica sobre vícios construtivos
O escritório Frank Junio Advocacia atua em questões de Direito do Consumidor e responsabilidade civil, incluindo controvérsias relacionadas a defeitos em imóveis, descumprimento contratual e reparação de danos.
Para informações sobre atendimento e avaliação jurídica individualizada, consulte os canais institucionais do escritório.
Frank Junio Ferreira da Silva — OAB/GO 76.339
Este conteúdo possui finalidade exclusivamente informativa e não substitui a análise jurídica individualizada.
Legislação e jurisprudência consultadas
- Código de Defesa do Consumidor — Lei nº 8.078/1990, especialmente arts. 6º, 12, 14, 18, 20, 24, 25, 26 e 84, conforme aplicáveis.
- Código Civil — Lei nº 10.406/2002, especialmente arts. 205, 389, 402, 403, 615 e 618.
- Código de Processo Civil — Lei nº 13.105/2015, especialmente arts. 300, 373, 497 e 536.
- STJ — AgInt no AREsp 2.499.655/MS, Quarta Turma, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado em 28/04/2025, DJEN 06/05/2025.
- STJ — AgInt no AREsp 2.088.400/CE, Quarta Turma, julgado em 13/05/2024.
- STJ — REsp 1.819.058/SP, Terceira Turma, julgado em 03/12/2019, utilizado quanto à distinção entre pretensão indenizatória e decadência, embora trate de diferença de metragem contratual.
